RANCANGAN UNDANG‑UNDANG REPUBLIK INDONESIA

DRAFT PER 20 JUNI 2012

 

RANCANGAN

UNDANG‑UNDANG REPUBLIK INDONESIA

NOMOR    TAHUN

 

TENTANG

 

PERTANAHAN

 

DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

 

PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA,

Menimbang: a.   bahwa dalam rangka memajukan kesejahteraan umum, negara mempunyai hak dan kewajiban konstitusional untuk menguasai bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dan mempergunakannya untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat;

 

  1. bahwa tanah memiliki nilai ekonomis, sosial, politik, budaya, dan keagamaan sehingga berpengaruh terhadap penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah;

 

  1. bahwa hukum pertanahan mengalami perkembangan yang dinamis sesuai dengan kebutuhan masyarakat;

 

  1. bahwa dalam rangka tercapainya keadilan, kemakmuran,  perlindungan, dan kepastian hukum perlu dilakukan penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah secara komprehensif dan holistis; dan

 

  1. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d, perlu membentuk Undang-Undang tentang Pertanahan;

 

Mengingat:   1.   Pasal  20, Pasal 21, Pasal 33 ayat (3) Undang‑Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;

 

2.   Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Nomor IX Tahun 2001 tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya Alam;

 

3.   Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043);

 

 

 

Dengan Persetujuan Bersama

DEWAN PERWAKILAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA

dan

PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA

 

MEMUTUSKAN:

 

Menetapkan: UNDANG‑UNDANG TENTANG PERTANAHAN.

 

BAB I

KETENTUAN UMUM

 

Pasal 1

Dalam Undang‑Undang ini yang dimaksud dengan:

  1. Pertanahan adalah bidang yang bersangkutan dengan peruntukan, penyediaan, penguasaan, penggunaan, dan pemeliharaan serta hak-hak penguasaan atas tanah dan perbuatan hukum mengenai tanah yang diatur oleh hukum tanah.
  2. Tanah adalah permukaan bumi, baik yang ada di daratan maupun di bawah air laut.
  3. Tanah Negara adalah tanah bersama Bangsa Indonesia yang langsung dikuasai oleh negara dan tidak dibebani hak penguasaan pihak lain.
  4. Tanah Hak adalah bidang tanah yang dibebani hak perorangan dan/atau badan hukum.
  5. Bidang Tanah adalah sebagian permukaan bumi yang terbatas pada  lapisan tanah yang paling atas.
  6. Hukum Tanah adalah bidang hukum yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah baik sebagai lembaga hukum maupun sebagai hubungan hukum konkrit antara perorangan dan badan hukum, termasuk instansi pemerintah dan daerah dengan bidang tanah tertentu.
  7. Hukum Tanah Nasional adalah hukum tanah yang berlaku terhadap semua tanah dalam wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.
  8. Hak Penguasaan Atas Tanah adalah hak yang memberi kewenangan kepada pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai bidang tanah tertentu yang masing-masing diatur menurut Hukum Tanah Nasional.
  9. Hukum Adat adalah perangkat aturan atau norma tidak tertulis yang hidup dalam masyarakat hukum adat, yang mengatur, mengikat, dan dipertahankan oleh para warganya serta mempunyai sanksi hukum.
  10. Masyarakat Hukum Adat adalah sekelompok orang yang terikat oleh tatanan hukum adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum berdasarkan kesamaan tempat tinggal ataupun atas dasar keturunan.
  11. Tanah Ulayat adalah bidang tanah yang dikuasai dengan hak ulayat suatu Masyarakat Hukum Adat tertentu.
  12. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat adalah perangkat kewenangan yang menurut hukum adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu atas suatu wilayah tertentu yang merupakan lingkungan hidup para warganya, untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam terutama tanah dalam wilayah tersebut, bagi kelangsungan hidup dan penghidupannya, yang timbul dari hubungan secara batiniah dan lahiriah turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat hukum adat tersebut dengan wilayah yang bersangkutan.
  13. Hak-Hak Atas Tanah adalah hak-hak perorangan dan badan hukum yang memberi kewenangan kepada pemegang haknya untuk menguasai dan memakai suatu bidang tanah tertentu untuk diusahakan dan/atau untuk membangun sesuatu di atasnya dalam rangka memenuhi kebutuhan.
  14. Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya mengenai suatu bidang tanah yang diperuntukkan bagi tujuan tertentu dalam memenuhi kebutuhan pihak tertentu.
  15. Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang yang mengatur mengenai agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
  16. Tanah Wakaf adalah bidang tanah hak milik tertentu yang oleh pemiliknya telah dipisahkan dari harta kekayaannya dan melembagakannya untuk selama-lamanya bagi kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya sesuai ajaran agamanya.
  17. Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut Sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
  18. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah hak milik perorangan atau badan hukum di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan, atas bagian tertentu dari rumah susun yang masing-masing terpisah satu dengan yang lain yang mempunyai sarana umum ke jalan umum dan meliputi juga hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan yang bagiannya didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan.
  19. Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi oleh para pemilik atas satuan-satuan rumah susun yang ada.
  20. Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama oleh para pemilik satuan rumah susun yang ada.
  21. Tanah Bersama adalah sebidang tanah yang dikuasai dan digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun yang bersangkutan.
  22. Ruang Wilayah Negara Republik Indonesia meliputi ruang daratan, ruang lautan dan ruang udara.
  23. Penataan Ruang adalah proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
  24. Perencanaan Tata Ruang adalah perencanaan struktur dan pola pemanfaatan ruang, yang antara lain meliputi tata guna tanah.
  25. Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah, secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, berupa pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis bidang-bidang tanah hak tertentu, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak milik atas satuan bangunan bertingkat, dalam bentuk surat ukur dan buku tanah serta pemberian tanda bukti haknya berupa sertifikat.
  26. Data Fisik adalah data dan informasi mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah termasuk bangunan atau bagian bangunan yang ada di atasnya serta satuan bangunan bertingkat.
  27. Data Yuridis adalah data mengenai status hukum bidang tanah dan satuan gedung bertingkat, pemegang haknya, dan hak pihak lain serta beban-beban di atasnya.
  28. Surat Ukur adalah surat dalam bentuk daftar yang memuat data fisik dan penetapan batas pemilikan dalam bentuk peta dan uraian.
  29. Buku Tanah adalah buku yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah dicantumkan dalam daftar tanah terhadap suatu obyek Pendaftaran Tanah yang sudah ada haknya.
  30. Sertifikat Hak Atas Tanah adalah surat tanda bukti hak mengenai suatu bidang tanah hak tertentu yang sudah didaftar, yang terdiri atas salinan buku tanah dan surat ukur bidang tanah yang bersangkutan, yang dijilid menjadi satu dalam satu sampul dokumen.
  31. Sertifikat Hak Tanggungan adalah surat tanda bukti hak adanya hak tanggungan tertentu, yang terdiri atas salinan buku tanah dan salinan akta pemberiannya, yang dijilid menjadi satu dalam satu sampul dokumen.
  32. Sertifikat Tanah Wakaf adalah surat tanda bukti hak sebuah tanah wakaf tertentu yang berupa sertifikat bekas tanah hak milik yang sudah diwakafkan, yang memuat catatan, dalam salinan buku tanahnya, bahwa tanah hak milik tersebut telah diwakafkan oleh pemiliknya.
  33. Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah tanda bukti hak mengenai hak milik atas satuan rumah susun tertentu, yang terdiri atas salinan buku tanah dan surat ukur bidang tanah bersama, gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang bersangkutan, yang dijilid menjadi satu dalam satu sampul dokumen.
  34. Sertifikat Hak Pengelolaan adalah surat tanda bukti hak mengenai suatu bidang tanah tertentu yang dikuasai dengan hak pengelolaan, terdiri atas surat ukur dan salinan buku tanah hak pengelolaan yang bersangkutan, yang dijilid menjadi satu dalam satu sampul dokumen.
  35. Pendaftaran Untuk Pertama Kali adalah untuk pertama kalinya suatu bidang tanah hak tertentu, yang belum pernah didaftar, di daftar menurut ketentuan peraturan Pendaftaran Tanah yang berlaku.
  36. Pendaftaran Tanah Secara Sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak, yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah desa/kelurahan.
  37. Pemeliharaan Data adalah kegiatan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian pada Data Fisik dan/atau Data Yuridis, yang tercantum dalam Surat Ukur, Buku Tanah, dan sertipikat bidang tanah hak tertentu, setelah dilaksanakan pendaftarannya untuk pertama kali.
  38. Sistem Pendaftaran adalah tata cara pelaksanaan pendaftaran Data Yuridis bidang-bidang tanah hak tertentu, yang menentukan apa yang didaftar, bentuk penyajian, dan tanda bukti haknya.
  39. Sistem Publikasi adalah ketentuan pelaksanaan pendaftaran tanah, yang menentukan, sejauh mana orang boleh mempercayai kebenaran Data Yuridis dan Data Fisik, yang disajikan sebagai hasil pendaftaran yang diselenggarakan dan apa akibat hukumnya bagi pihak yang melakukan perbuatan hukum berdasarkan data yang disajikan itu, jika kemudian terbukti data yang bersangkutan tidak benar.
  40. Desentralisasi adalah penyerahan wewenang pemerintahan tertentu di bidang pertanahan oleh pemerintah kepada daerah otonom dalam sistem Negara Kesatuan Republik Indonesia.
  41. Tugas Pembantuan adalah bentuk desentralisasi berupa penugasan dari pemerintah kepada daerah otonom untuk melaksanakan tugas tertentu di bidang pertanahan.
  42. Dekonsentrasi adalah pelimpahan wewenang pemerintahan di bidang pertanahan oleh pemerintah kepada gubernur, sebagai wakil pemerintah dan kepada instansi vertikal pertanahan di wilayah provinsi, kabupaten, dan kota.
  43. Pemerintah adalah Presiden Republik Indonesia, dibantu oleh seorang menteri yang membidangi urusan pertanahan.
  44. Menteri adalah menteri membidangi urusan pertanahan.
  45. Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya disingkat PPAT adalah pejabat umum satu-satunya, yang diangkat oleh menteri dengan kewenangan khusus untuk membuat akta otentik, mengenai perbuatan hukum tertentu dalam rangka kegiatan pemeliharaan data tanah.
  46. Pemerintah Daerah adalah kepala daerah provinsi, kabupaten, dan kota beserta perangkat eksekutifnya.

 


Pasal 2

Penyelenggaraan pertanahan dilakukan berdasarkan asas:

  1. kebangsaan;
  2. kemanfaatan;
  3. keterbukaan;
  4. keberlanjutan;
  5. demokrasi;
  6. kemanusiaan;
  7. pemerataan dan keadilan;
  8. kepastian dan perlindungan hukum;
  9. keserasian dan keseimbangan;
  10. musyawarah mufakat;
  11. kesejahteraan;
  12. keterpaduan; dan
  13. kepatutan.

 

BAB II

HUKUM TANAH NASIONAL

 

Bagian Kesatu

Tujuan

 

Pasal 3

Penyelenggaraan Pertanahan bertujuan untuk:

  1. menciptakan hukum pertanahan nasional dengan memperhatikan keanekaragaman hukum adat yang berlaku di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional;
  2. mengatur penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada rakyat Indonesia yang bersatu menjadi Bangsa Indonesia yang disesuaikan dengan perkembangan kebutuhan sosial ekonomi masyarakat; dan
  3. mewujudkan penguasaan tanah yang mempunyai fungsi sosial untuk dipergunakan sebesar-besarnya kemakmuran rakyat secara adil dan merata dalam rangka mewujudkan kesejahteraan umum dengan semangat kebangsaan, kerakyatan, dan keadilan.

 

Bagian Kedua

Sumber Utama dan Konsepsi

 

Pasal 4

Hukum Tanah Nasional bersumber pada Hukum Adat sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dan tidak mengabaikan unsur yang berdasarkan hukum agama sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

 

Pasal 5

(1)    Konsepsi Hukum Tanah Nasional merupakan konsepsi Hukum Adat mengenai tanah komunalistik religius, yang diangkat pada tingkat nasional.

(2)    Konsepsi Hukum Tanah Nasional sebagaimana dimaksud pada ayat (1)  merupakan semua tanah dalam wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia berupa tanah bersama Bangsa Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada rakyat Indonesia yang telah bersatu menjadi Bangsa Indonesia.

(3)    Konsepsi Hukum Tanah Nasional sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan penguasaan terhadap bagian tanah bersama oleh perorangan dan badan hukum secara individual, dengan hak atas tanah yang bersifat pribadi, sekaligus mengandung unsur kebersamaan.

 

Pasal 6

(1)   Hukum Tanah Nasional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 disusun dengan menggunakan konsepsi, sifat, asas, dan lembaga Hukum Adat mengenai tanah.

(2)   Penyusunan Hukum Tanah Nasional sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilengkapi dengan:

  1. ketentuan Hukum Adat mengenai tanah yang masih berlaku dan diakui keberadaannya berdasarkan Undang-Undang ini; dan
  2. ketentuan hukum yang mengatur lembaga hukum baru yang belum dikenal dalam Hukum Adat mengenai tanah.

 

BAB III

HAK BANGSA

 

Pasal 7

(1)    Seluruh wilayah negara merupakan kesatuan tanah air rakyat Indonesia, yang telah bersatu menjadi Bangsa Indonesia.

(2)    Semua tanah dalam wilayah negara sebagai tanah bersama Bangsa Indonesia merupakan kekayaan nasional dan unsur utama kesatuan dan persatuan bangsa.

 

Pasal 8

(1)    Hak bangsa merupakan Hak Penguasaan atas tanah yang tertinggi, bersifat abadi, dan merupakan induk bagi hak penguasaan yang lain atas tanah.

(2)    Hak bangsa sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaksanaannya ditugaskan kepada negara sebagai organisasi kekuatan bangsa yang tertinggi dengan hak menguasai dari negara.

BAB IV

HAK MENGUASAI NEGARA

 

Bagian Kesatu

Hak Menguasai Negara

 

Pasal 9

(1)      Hak Menguasai Negara atas tanah dipergunakan sebesar-besar untuk kemakmuran rakyat, meliputi hak negara untuk:

  1. merumuskan kebijakan;
  2. mengatur;
  3. mengurus;
  4. mengelola; dan
  5. mengawasi

peruntukkan, pengunaan, persediaan dan pemeliharaan tanah.

(2)      Hak Menguasai Negara atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan oleh Pemerintah dan Pemerintah Daerah.

(3)      Pemerintah dan Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat memberikan hak pengurusan dan pengelolaan atas tanah kepada perorangan atau badan hukum sepanjang Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah belum mampu melaksanakannya.

 

Pasal 10

(1)  Hak Menguasai Negara atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 yang dilaksanakan oleh Pemerintah dengan menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan yang secara legalitas formal ada pada kepada kementerian yang membidangi urusan pertanahan sebagai organ pemerintah yang melaksanakan Hak Menguasai Negara.

(2)  Hak Menguasai Negara atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Urusan pemerintahan di bidang pertanahan dapat dilimpahkan sebagian oleh Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah.

 

Bagian Kedua

Hak Pengelolaan

 

BAB VI

PENATAGUNAAN TANAH DAN LANDREFORM

 

Bagian Kesatu

Penatagunaan Tanah

 

Pasal 11

(1)  Hak Menguasai Negara atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 dapat dilaksanakan dalam bentuk penatagunaan tanah.

(2)  Penatagunaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air, dan kekayaan alam, khususnya yang berkaitan dengan tanah.

(3)  Penatagunaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah.

(4)   Konsolidasi pemanfaatan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil.

 

Pasal 12

Penatagunaan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 bertujuan untuk:

  1. mengatur penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah;
  2. mewujudkan penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah agar sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam rencana tata ruang wilayah;
  3. mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan,  penggunaan, dan pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan tanah serta pengendalian pemanfaatan tanah; dan
  4. menjamin kepastian hukum untuk menguasai, menggunakan, dan memanfaatkan tanah bagi masyarakat yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah yang telah ditetapkan.

Pasal 13

(1)  Penatagunaan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dilaksanakan melalui kebijakan penatagunaan tanah dan penyelenggaraan penatagunaan tanah.

(2)  Kebijakan penatagunaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diselenggarakan terhadap bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya baik yang sudah terdaftar maupun yang belum terdaftar, tanah negara, dan tanah ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 14

(1)  Penatagunaan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 merupakan subsistem dan unsur dari penataan ruang dan pelaksanaan dari rencana tata ruang wilayah.

(2)  Rencana tata ruang wilayah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak mempengaruhi status hukum atas tanah yang di atas atau di bawah permukaan tanahnya dilakukan pemanfaatan ruang.

(3)  Penggunaan dan pemanfaatan tanah harus sesuai dengan rencana tata ruang wilayah sebagaimana dimaksud pada ayat (2), ditentukan berdasarkan pedoman, standar, dan kriteria teknis yang ditetapkan oleh Pemerintah sesuai dengan kondisi wilayah masing-masing.

 

Pasal 15

(1)  Kegiatan penatagunaan tanah meliputi persediaan, peruntukkan, dan penggunaan tanah.

(2)  Untuk melaksanakan kegiatan penatagunaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Pemerintah membuat rencana umum persediaan, peruntukkan, penggunaan bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya untuk keperluan:

  1. negara;
  2. peribadatan dan keperluan suci lainnya, sesuai dengan dasar Ketuhanan Yang Maha Esa;
  3. pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan dan kesejahteraan;
  4. mengembangkan produksi pertanian, peternakan dan perikanan; dan
  5. mengembangkan industri, transmigrasi, dan pertambangan.

 

Pasal 16

(1)  Penatagunaan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 dilaksanakan di daerah berdasarkan rencana umum Pemerintah, disesuaikan dengan keadaan dan kebutuhan daerah masing-masing, dengan menghormati hak atas tanah yang berfungsi sosial sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

(2)  Pelaksanaaan penatagunaan tanah di daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didasarkan pada peraturan daerah yang berlaku setelah mendapat pengesahan dari Presiden untuk daerah provinsi, pengesahan dari gubernur untuk daerah kota/kabupaten, dan untuk wilayah kecamatan pengesahan dilakukan oleh walikota/bupati.

 

Pasal 17

(1)  Tugas, wewenang, dan tanggung jawab bidang penatagunaan tanah diberikan kepada Badan Pertanahan Nasional meskipun penatagunaan tanah dilaksanakan oleh pemerintah daerah.

(2)  Badan Pertanahan Nasional sebagai organisasi pengemban penatagunaan tanah bekerja sama dan berkoordinasi dengan pemerintah daerah dalam mengimplementasikan kebijakan penatagunaan tanah.

 


BAB VI

PENDAFTARAN TANAH

 

Bagian Kesatu

Umum

 

Pasal 18

Pendaftaran tanah bertujuan untuk:

  1. memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah satuan rumah susun dan hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
  2. menyediakan informasi kepada pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar; dan
  3. terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

 

Pasal 19

(1)   untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 huruf a kepada pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah.

(2)   Untuk melaksanakan fungsi informasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 huruf b, data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum.

(3)   Untuk mencapai tertib administrasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 huruf c, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.

 

Pasal 20

(1)    Obyek pendaftaran tanah meliputi:

a. bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;

b. tanah hak pengelolaan;

  1. tanah wakaf;

d. hak milik atas satuan rumah susun;

e. hak tanggungan; dan

  1. tanah negara.

(2)    Dalam hal tanah negara sebagai obyek pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf f, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah negara dalam daftar tanah.

 

Pasal 21

(1)    Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah terdiri atas desa/nama lain atau kelurahan.

(2)    Khusus untuk Pendaftaran Tanah hak guna usaha, Hak Pengelolaan, dan Hak Tanggungan, satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah merupakan wilayah kerja Kantor Pertanahan.

 


Bagian Kedua

Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah

 

Pasal 22

Pendaftaran Tanah diselenggarakan dengan menggunakan sistem pendaftaran hak yang data yuridis bidang tanah yang didaftar dituangkan dalam bentuk buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya yang memuat juga perubahan yang terjadi kemudian.

 

Pasal 23

(1)  Dalam rangka untuk pendaftaran tanah pertama kali oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan mengumpulkan :

  1. data fisik bidang tanah yang akan didaftar dilakukan penetapan letak dan batas-batasnya serta pengukuran bidang tanah yang bersangkutan, untuk memperoleh keterangan mengenai luasnya; dan
  2. data yuridisnya, ditetapkan status hukumnya dan pemegang haknya, berdasarkan dokumen, yang merupakan bukti tertulis yang ada dan atau keterangan pejabat desa atau nama lain/kelurahan dan kesaksian sesama warga yang kadar kebenarannya dianggap cukup serta kenyataan penguasaan bidang tanah yang bersangkutan oleh pemohon.

(2)  Dalam pendaftaran untuk pertama kali oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan, data fisik dan data yuridis bidang tanah yang akan didaftar dan sudah dikumpulkan, diumumkan dalam bentuk daftar isian di kantor pertanahan, kantor kepala desa atau nama lain/kelurahan, letak bidang tanah yang bersangkutan dan tempat lain yang diperlukan selama:

  1. 30 (tiga puluh) hari dalam pendaftaran secara sistematis; dan
  2. 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran secara sporadik.

(3) Jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (2) bertujuan untuk memberi kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.

(4)  Jika dalam jangka waktu pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ada pihak yang mengajukan keberatan, diusahakan agar secepat mungkin keberatan yang diajukan diselesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat, hasilnya dicatat sebagai perubahan data fisik dan/atau data yuridis yang diumumkan.

(5)  Jika usaha penyelesaian secara musyawarah untuk mencapai mufakat tidak dapat dilakukan atau tidak membawa hasil, adanya keberatan tersebut dicatat dengan suatu berita acara, dan kepada pihak yang mengajukan keberatan disampaikan pemberitahuan secara tertulis, untuk mengajukan gugatan kepada pengadilan, sedang proses pengumuman terus berjalan sampai berakhirnya jangka waktu.

(6)  Setelah jangka waktu pengumuman berakhir, data fisik dan data yuridis diumumkan disahkan dengan suatu berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan, dan jika ada dengan menyebut keberatan yang tidak dapat diselesaikan.

(7)  Berita Acara Pengesahan tersebut pada ayat (4) Pasal ini menjadi dasar untuk pembuatan surat ukur, pembukuan ha katas tanah yang bersangkutan dalam buku tanah dan penerbitan sertifikatnya oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.

(8)  Pembuatan buku tanah dan penerbitan sertifikat bidang tanah yang berangkutan, dilakukan jika data fisik dan data yuridisnya oleh Kepala Kantor Pertanahan dianggap sudah cukup kecuali dalam hal masih ada sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya, yang diajukan gugatannya kepada Pengadilan dan belum mendapat keputusan yang mempunyai kekuatan hukum tetap.

Bagian Ketiga

Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah

 

Pasal 24

(1)   Sertifikat sebagaimana dimaksud pada Pasal 19 ayat (1) berisi:

  1. data fisik; dan

b. data yuridis bidang tanah yang bersangkutan sesuai dengan isi surat ukur dan buku tanahnya.

(2)  Sertifikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

Pasal 25

Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan iktikad baik dan secara nyata mengusainya, pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan, atau tidak mengajukan gugatan kepada pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

 

Bagian Keempat

Pejabat Pembuat Akta Tanah

 

Pasal 26

Untuk menjadi  PPAT harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:

  1. lulus pendidikan khusus;
  2. lulus dalam ujian penerimaan, dengan menetapkan daerah kerjanya, yang meliputi satu wilayah kerja kantor pertanahan kabupaten/kota; dan
  3. diangkat oleh Menteri.

 

Pasal 27

(1)      PPAT sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 berkantor di wilayah kerjanya.

(2)      PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat merangkap jabatan sebagai notaris yang daerah kerjanya meliputi wilayah kerja PPAT yang bersangkutan dan berkantor di tempat dan gedung yang sama dengan kantor PPAT.

 

Pasal 28

Selain PPAT yang diangkat oleh Menteri, sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 26 huruf c, terdapat :

  1. PPAT sementara, yang ditunjuk sebagai PPAT karena jabatannya, untuk melaksanakan tugas PPAT didaerah yang belum cukup diangkat PPAT, dan
  2. PPAT khusus, yang merupakan pejabat Badan Pertanahan Nasional, yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT, dengan membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas tertentu Pemerintah.

 

 

Pasal 29

(1)      PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dalam rangka pemeliharaan data tanah, dengan membuat Akta sebagai bukti otentik telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai Hak Atas Tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data yang diakibatkan oleh perbuatan hukum yang dibuat aktanya.

(2)      Perubahan data sebagaimana dimaksud pada ayat (1), kecuali pemindahan hak melalui lelang yang dibuktikan dengan Akta Pejabat yang Berwenang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta PPAT yang berwenang.

(3)      Dalam keadaan tertentu, sebagaimana ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan Ha katas Tanah Hak Milik, yang dilakukan diantara perorangan warga Negara Indonesia, yang dibuktikan dengan Akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan yang berwenang, kadar kebenarannya dianggap cukup sebagai bukti terjadinya pemindahan hak yang didaftar.

(4)      Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah :

  1. Jual beli,
  2. Tukar menukar;
  3. Hibah;
  4. Pemasukan ke dalam perusahaan;
  5. Pembagian harta bersama;
  6. Pemberian Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
  7. Pemberian Hak Tanggungan;
  8. Pemberian Kuasa Pembebanan Hak Tanggungan;
  9. Perbuatan-perbuatan hukum lain yang akan ditetapkan oleh undang-undang.

(5)      PPAT Khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum yang disebut secara khusus dalam penunjukannya.

(6)      PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai ha katas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang terletak di daerah kerjanya.

Pasal 30

(1)    Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.

(2)    Akta PPAT dibuat asli dalam dua lembar:

  1. Lembar pertama untuk disimpan PPAT bersangkutan;
  2. Lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran perbuatan hukum yang bersangkutan sepanjang mengenai akta pemberian kuasa membebankan hak tanggungan, untuk diberikan kepada pihak yang diberi kuasa, sebagai dasar pembuatan akta pemberian hak tanggungannya.

(3)    PPAT wajib mencocokkan isi sertifikat yang asli, dengan data surat ukur dan buku tanah bidang tanah yang bersangkutan sebelum membuat Akta mengenai perbuatan hukum obyek pendaftaran tanah yang sudah didaftar.

(4)    Akta baru boleh dibuat, jika dalam halaman tiga salinan buku tanah dalam sertifikat tersebut, telah dibubuhkan catatan oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan, bahwa isi sertifikat benar, cocok dengan data yang ada pada surat ukur dan buku tanah, yang disediakan di Kantor Pertanahan yang dipimpinnya.

(5)    Pendaftaran perbuatan hukum pemindahan Hak Atas Tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dilakukan atas permohonan pihak yang memperolehnya dan wajib dilaksanakan sendiri oleh PPAT pembuat Akta dalam waktu yang ditetapkan.

 

Pasal 31

Ketentuan lebih lanjut mengenai jabatan PPAT diatur dengan Peraturan Pemerintah.

 

Bagian Kesatu

Penyelenggara dan Pelaksana Pendaftaran Tanah

 

Pasal 32

Pendaftaran Tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional.

 

Pasal 33

(1)   Dalam rangka penyelenggaraan Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 32 tugas pelaksanaan Pendaftaran Tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan tertentu yang ditentukan lain oleh Undang-Undang ini.

(2)   Dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan tertentu.

 

Pasal 34

(1)   Dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah secara sistematik, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.

(2)   Susunan Panitian Ajudikasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari:

a.   seorang Ketua Panitia, merangkap anggota yang dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional; dan

b.   beberapa orang anggota yang terdiri dari:

1)   seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang pendaftaran tanah;

2)   seorang pegawai Badan pertanahan Nasional yang mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak atas tanah; dan

3)   kepala desa/kelurahan tempat bidang tanah dan/atau seorang Pamong Desa/Kelurahan yang ditunjuknya.

(3)   Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian Data Yuridis mengenai bidang-bidang tanah di wilayah desa/kelurahan yang bersangkutan.

(4)   Dalam melaksanakan tugasnya Panitia Ajudikasi dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan, satuan tugas pengumpul Data Yuridis dan satuan tugas administrasi yang tugas, susunan, dan kegiatannya diatur oleh Menteri.

(5)   Tugas dan wewenang Ketua dan anggota Panitia Ajudikasi diatur oleh Menteri.

 

Bagian Kedua

Obyek Pendaftaran Tanah dan

Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah

 

Pasal 35

(1)   Obyek Pendaftaran Tanah meliputi:

a.   bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai;

b.   tanah hak pengelolaan;

c.   tanah wakaf;

d.   hak milik atas satuan rumah susun;

e.   hak tanggungan; dan

f.    tanah negara.

(2)   Dalam hal tanah negara sebagai obyek pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf f, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan Tanah Negara dalam daftar tanah.

 

Pasal 36

(1)   Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah adalah desa atau kelurahan.

(2)   Khusus untuk pendaftaran tanah hak guna usaha, hak pengelolaan, hak tanggungan dan tanah negara satuan wilayah tata usaha pendaftarannya adalah kabupaten/kotamadya.

 

Bagian Ketiga

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

 

Pasal 37

Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

 

Pasal 38

(1)   Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:

a.   pengumpulan dan pengolahan data fisik;

b.   pembuktian hak dan pembukuannya;

c.   penerbitan sertifikat;

d.   penyajian data fisik dan data yuridis; dan

e.   penyimpanan daftar umum dan dokumen.

(2)  Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi:

a.   pendaftaran peralihan dan pembebanan hak; dan

b.   pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.

 

Pasal 39

(1)   Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.

(2)   Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah yang ditetapkan oleh Menteri.

(3)   Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud pada ayat (2), pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik.

(4)   Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.

 

 

Bagian Keempat

Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik

 

Paragraf 1

Pengukuran dan Pemetaan

 

Pasal 40

(1)   Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan.

(2)   Kegiatan pengukuran dan pemetaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. pembuatan peta dasar pendaftaran;

b. penetapan batas bidang-bidang tanah;

c. pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;

d. pembuatan daftar tanah;dan

e. pembuatan surat ukur.

 

Paragraf 2

Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran

 

Pasal 41

(1)   Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (2) dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran.

(2)   Di wilayah-wilayah yang belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik oleh Badan Pertanahan nasional diusahakan tersedianya peta dasar pendaftaran untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadik.

 

Pasal 42

(1)   Untuk keperluan pembuatan peta dasar pendaftaran Badan Pertanahan Nasional menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional di setiap Kabupaten/Kota.

(2)   Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diikatkan dengan titik-titik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya.

(3)   Jika di suatu daerah tidak ada atau belum ada titik-titik dasar teknik nasional sebagaimana dimaksud pada ayat (2), dalam melaksanakan pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran dapat digunakan titik dasar teknik lokal yang bersifat sementara, yang kemudian diikatkan dengan titik dasar teknik nasional.

(4)   Peta dasar pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.

(5)   Ketentuan lebih lanjut mengenai pengukuran dan pemetaan titik dasar teknik nasional dan pembuatan peta dasar pendaftaran ditetapkan oleh Menteri.

 

Paragraf 3

Penetapan Batas Bidang Tanah

 

Pasal 43

(1)   Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran tanah, bidang tanah yang akan dipetakan dan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan.

(2)   Dalam penetapan batas bidang tanah pada pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan.

(3)   Penempatan tanda-tanda batas termasuk pemeliharaannya wajib dilakukan oleh pemegang hak atas tanah.

(4)   Bentuk, ukuran, dan teknik penempatan tanda batas ditetapkan oleh Menteri.

 

Pasal 44

(1)   Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik menetapkan batas bidang tanah yang sudah dimiliki dengan suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau surat ukur/gambar situasi yang ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak atas tanah dan disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.

(2)   Penetapan batas bidang tanah yang akan diberikan dengan hak baru dilakukan sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) atau atas penunjukan instansi yang berwenang.

(3)   Dalam menetapkan batas-batas bidang tanah Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan memperhatikan batas-batas bidang atau bidang-bidang tanah yang telah terdaftar dan surat ukur atau gambar situasi yang bersangkutan.

(4)   Persetujuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dituangkan dalam suatu berita acara yang ditandatangani oleh mereka yang memberikan persetujuan.

(5)   Bentuk berita acara sebagaimana dimaksud pada ayat (4) ditetapkan oleh Menteri.

 

Pasal 45

(1)   Jika dalam penetapan batas bidang tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 ayat (1) tidak diperoleh kesepakatan antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan, pengukuran bidang tanahnya diupayakan untuk sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataannya merupakan batas-batas bidang-bidang tanah yang bersangkutan.

(2)   Jika pada waktu yang telah ditentukan pemegang hak atas tanah yang bersangkutan atau para pemegang hak atas tanah yang berbatasan tidak hadir setelah dilakukan pemanggilan, pengukuran bidang tanahnya, untuk sementara dilakukan sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

(3)  Ketua Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik membuat berita acara mengenai dilakukannya pengukuran sementara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), termasuk mengenai belum diperolehnya kesekapatan batas atau ketidakhadiran pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

(4)   Dalam gambar ukur sebagai hasil pengukuran sementara sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dibubuhkan catatan atau tanda yang menunjukkan bahwa batas-batas bidang tanah tersebut baru merupakan batas-batas sementara.

(5)   Dalam hal telah diperoleh kesepakatan melalui musyawarah mengenai batas bidang tanah atau berdasarkan putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, diadakan penyesuaian terhadap data yang ada pada peta pendaftaran yang bersangkutan.

 

Paragraf 4

Pengukuran dan Pemetaan Bidang-bidang Tanah Dan

Pembuatan Peta Pendaftaran

 

Pasal 46

(1)   Bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43, Pasal 44, dan Pasal 45 diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran.

(2)   Jika dalam wilayah pendaftaran tanah secara sporadik belum ada peta dasar pendaftaran, dapat digunakan peta lain, sepanjang peta tersebut memenuhi syarat untuk pembuatan peta pendaftaran.

(3)   Jika dalam wilayah pendaftaran belum tersedia peta dasar pendaftaran maupun peta lainnya sebagaimana dimaksud pada ayat (2), pembuatan peta dasar pendaftaran dilakukan bersamaan dengan pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang bersangkutan.

(4)   Ketentuan lebih lanjut mengenai pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran ditetapkan oleh Menteri.

Paragraf 5

Pembuatan Daftar Tanah

 

Pasal 47

(1)   Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah.

(2)   Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan, dan pemeliharaan daftar tanah diatur oleh Menteri.

 

Paragraf 6

Pembuatan Surat Ukur

 

Pasal 48

(1)   Bidang tanah yang sudah diatur dan dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran hak atas tanah.

(2)   Wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat berdasarkan hasil pengukuran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41

(3)   Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan, dan pemeliharaan surat ukur ditetapkan oleh Menteri.

 

Bagian Kelima

Pembuktian Hak dan Pembukuan

 

Paragraf 1

Pembuktian Hak Baru

 

Pasal 49

Untuk keperluan pendaftaran hak:

a.    hak atas tanah baru dibuktikan dengan:

1)    penetapan pemberian hak dari Pajabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak pengelolaan;

2)    asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik;

b.    hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang;

c.     tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;

d.    hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan; dan

e.    pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.

 

Paragraf 2

Pembuktian Hak Lama

 

Pasal 50

(1)   Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.

(2)   Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulunya, dengan persyarat sebagai berikut:

a.  penguasaan dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;

b.  penguasaan, baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45 ayat (1) tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat, desa/kelurahan yang bersangkutan atau pihak lainnya.

 

Pasal 51

(1)   Dalam rangka menilai kebenaran alat bukti sebagaimana dimaksud dalam  Pasal 50 dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

(2)   Hasil penelitian alat-alat bukti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam suatu daftar isian yang ditetapkan oleh Menteri.

 

Pasal 52

(1)   Daftar isian beserta peta bidang atau bidang-bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil pengukuran diumumkan selama 30 (tiga puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik untuk memberi kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.

(2)   Pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan di Kantor Panitia Ajudikasi dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah yang bersangkutan dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau di kantor pertanahan dan kantor kepala desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan dalam pendaftaran tanah secara sporadik serta di tempat lain yang dianggap perlu.

(3)   Selain pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), dalam hal pendaftaran tanah secara sporadik individual, pengumuman dapat dilakukan melalui media massa.

(4)   Ketentuan lebih lanjut mengenai pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) ditetapkan oleh Menteri.

 

Pasal 53

(1)   Jika dalam jangka waktu pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 52, pihak lain mengajukan keberatan, Ketua Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik mengupayakan penyelesaiannya secara musyawarah untuk mufakat.

(2)   Jika penyelesaian secara musyawarah untuk mufakat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) disepakati, BPN membuat berita acara penyelesaian dan melakukan  penyesuaian data pada peta bidang tanah dan atau daftar isian yang diumumkan.

(3)   Jika usaha penyelesaian secara musyawarah untuk mufakat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak dapat dilakukan atau tidak membawa hasil, Ketua Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik memberitahukan secara tetulis kepada pihak yang mengajukan keberatan agar mengajukan gugatan mengenai data fisik dan atau data yuridis yang disengketakan ke Pengadilan Pertanahan.

 

Pasal 54

(1)   Setelah jangka waktu pengumuman berakhir, data fisik dan data yuridis yang diumumkan tersebut oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik disahkan dengan suatu berita acara yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri.

(2)   Jika setelah berakhirnya jangka waktu pengumuman masih ada kekurangkelengkapan data fisik dan atau data yuridis yang bersangkutan atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, pengesahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap dan atau keberatan yang belum diselesaikan.

(3)   Berita acara pengesahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi dasar untuk:

a. pembukuan hak atas tanah yang bersangkutan dalam buku tanah;

b. pengakuan hak atas tanah; dan

c. pemberian hak atas tanah.

 

Paragraf 3

Pembukuan Hak

 

Pasal 55

(1)   Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukanya dalam buku tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat ukur tersebut.

(2)   Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah di daftar menurut Undang-Undang ini.

(3)   Pembukuan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan berdasarkan alat bukti dan berita acara pengesahan.

 

Pasal 56

(1)   Atas dasar alat bukti dan berita acara pengesahan hak atas bidang tanah:

a. yang data fisik dan data yuridisnya sudah lengkap dan tidak ada yang disengketakan, dilakukan pembukuannya dalam buku tanah;

b.  yang data fisik atau data yuridisnya belum lengkap dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap;

c. yang data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan tetapi tidak diajukan gugatan ke Pengadilan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut dan kepada pihak yang keberatan diberitahukan oleh Kepala Panitia Ajudikasi untuk pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah secara sporadik untuk mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai data yang disengketakan dalam waktu 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan 90 (sembilan puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik dihitung sejak disampaikannya pemberitahuan tersebut;

d. yang data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan dan diajukan gugatan ke Pengadilan tetapi tidak ada perintah dari Pengadilan untuk status quo dan tidak ada putusan penyitaan dari Pengadilan, dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut serta hal-hal yang disengketakan; dan

e. yang data fisik atau data yuridisnya disengketakan dan diajukan ke Pengadilan serta ada perintah untuk status quo atau putusan penyitaan dari Pengadilan, dibukukan dalam buku tanah dengan mengosongkan nama pemegang haknya dan hal-hal lain yang disengketakan serta mencatat di dalamnya adanya sita atau perintah status quo tersebut.

(2)   Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dihapus apabila:

a. telah diserahkan tambahan alat pembuktian yang diperlukan; atau

b. telah lewat waktu 5 (lima) tahun tanpa ada yang mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai data yang dibukukan.

(3)   Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c dihapus apabila:

a.  telah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak-pihak yang bersengketa;

b.  diperoleh putusan Pengadilan mengenai sengketa yang bersangkutan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau

c.  setelah dalam waktu 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sitematik dan 90 (sembilan puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik sejak disampaikan pemberitahuan tertulis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c tidak diajukan gugatan mengenai sengketa tersebut ke Pengadilan.

(4)   Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d dihapus apabila:

a.  telah dicapai penyelesaian secara damai antara pihak-pihak yang bersengketa; atau

b.  diperoleh putusan Pengadilan mengenai sengketa yang bersangkutan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.

(5)   Penyelesaian pengisian buku tanah dan penghapusan catatan adanya sita atau perintah status quo sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c dilakukan apabila:

a.  setelah diperoleh penyelesaian secara damai antara pihak-pihak yang bersengketa; atau

b.  diperoleh putusan Pengadilan mengenai sengketa yang bersangkutan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan pencabutan sita atau status quo dari Pengadilan.

 

Bagian Keenam

Penerbitan Sertifikat

 

Pasal 57

(1)   Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.

(2)   Jika di dalam buku tanah terdapat catatan yang menyangkut data yuridis, atau catatan yang menyangkut data fisik maupun data yuridis penerbitan sertifikat ditangguhkan sampai catatan yang bersangkutan dihapus.

(3)   Sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.

(4)   Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susu kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain.

(5)   Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dapat diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.

(6)   Bentuk, isi, cara pengisian, dan penandatanganan sertifikat ditetapkan oleh Menteri.

 

Pasal 58

(1)   Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

(2)   Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

 

 

Bagian Ketujuh

Penyajian Data Fisik dan Data Yuridis

 

Pasal 59

(1)   Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor pertanahan menyelenggarakan tata usaha pendaftaran tanah dalam daftar umum yang terdiri dari peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama.

(2)   Bentuk, cara pengisian, penyimpanan, pemeliharaan, dan penggantian peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama ditetapkan oleh Menteri.

 

Pasal 60

(1)   Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah.

(2)   Data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam daftar nama hanya terbuka bagi instansi Pemerintah tertentu untuk keperluan pelaksanaan tugasnya.

(3)   Persyaratan dan tata cara untuk memperoleh keterangan mengenai data sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) ditetapkan oleh Menteri.

 

Bagian Kedelapan

Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen

 

Pasal 61

(1)   Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau di tempat lain yang ditetapkan oleh Menteri, sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum.

(2)   Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, daftar nama dan dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus tetap berada di Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau di tempat lain yang ditetapkan oleh Menteri.

(3)   Dengan izin tertulis dari Menteri atau Pejabat yang ditunjuknya dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada instani lain yang memerlukan untuk pelaksanaan tugasnya.

(4)   Atas perintah Pengadilan yang sedang mengadili suatu perkara, asli dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibawa oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau Pejabat yang ditunjuk ke sidang Pengadilan tersebut untuk diperlihatkan kepada Majelis Hakim dan para pihak yang bersangkutan.

(5)   Secara bertahap data pendaftaran tanah disimpan dan disajikan dengan menggunakan peralatan elektronik dan mikrofilm.

(6)   Rekaman dokumen yang dihasilkan alat elektronik atau mikrofilm sebagaimana dimaksud pada ayat (5) mempunyai kekuatan pembuktian sesudah ditandatangani dan dibubuhi cap dinas oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.

(7)   Bentuk, cara penyimpanan, penyajian dan penghapusan dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), demikian juga cara penyimpanan dan penyajian data pendaftaran tanah dengan alat elektronik dan mikrofilm sebagaimana dimaksud pada ayat (5) ditetapkan oleh Menteri.

Bagian Kesembilan

Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

 

Pasal 62

(1)   Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.

(2)   Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kantor Pertanahan.

 

Bagian Kesepuluh

Pendaftaran Peralihan dan Pembebanan Hak

 

Paragraf 1

Pemindahan Hak

 

Pasal 63

(1)   Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

(2)   Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang yang bersangkutan.

 

Pasal 64

(1)   Pembuatan akta dihadiri oleh para pihak yang melakukan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum tersebut.

(2)   Ketentuan mengenai bentuk, isi, dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh Menteri.

 

Pasal 65

(1)   PPAT menolak untuk membuat akta, jika:

a.  mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan;

b.  mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:

1)  surat bukti atau surat keterangan Kepala

2)  Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut; dan

3)  surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.

c.  salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi, tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian;

d.  salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak;

e.  untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

f.   obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau

g.  tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam ketentuan peraturan perundang-undangan.

(3)   Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya.

 

Pasal 66

(1)   PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan.

(2)   PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan.

 

Paragraf 2

Pemindahan Hak Dengan Lelang

 

Pasal 67

(1)   Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.

(2)   Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan kepada Kantor Pertanahan mengenai bidang tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi.

(3)   Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan keterangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), paling lambat 5 (lima) hari kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Lelang.

(4)   Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan lelang, apabila:

a.  mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun :

1)  kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan, kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap dilaksanakan walaupun sertipikat asli hak tersebut tidak diperoleh oleh Pejabat Lelang dari pemegang haknya; atau

2)  sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.

b.  mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:

1) surat bukti hak, atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut; dan

2)  surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.

c. ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan.

(5)   Untuk pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui lelang disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan :

a.  kutipan risalah lelang yang bersangkutan;

1)  sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar; atau

2)  dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi, surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertipikat tersebut; atau

3)  jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, surat-surat sebagaimana dimaksud pada ayat (4) huruf b;

b.  bukti identitas pembeli lelang; atau

c.  bukti pelunasan harga pembelian.

 

Paragraf 3

Peralihan Hak Karena Pewarisan

 

Pasal 68

(1)   Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

(2)   Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan juga dokumen-dokumen.

(3)   Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

(4)   Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.

(5)   Warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.

 

 

Paragraf 4

Peralihan Hak Karena Penggabungan Atau Peleburan

Perseroan Atau Koperasi

 

Pasal 69

(1)   Peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

(2)   Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.

 

Paragraf 5

Pembebanan Hak

 

Pasal 70

Pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

 

Paragraf 6

Penolakan Pendaftaran Peralihan Dan Pembebanan Hak

 

Pasal 71

(1)   Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi :

a.  sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan;

b.  perbuatan hukum tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang, kecuali dalam keadaan tertentu;

c.  dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;

d.  tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;

e.  tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan;

f.   perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau

g.  perbuatan hukum dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.

(2)   Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan menyebut alasan-alasan penolakan itu.

(3) Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertai pengembalian berkas permohonannya, dengan salinan kepada PPAT atau Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan.

 

Bagian Kesebelas

Pendaftaran Perubahan Data Pendaftaran Tanah Lainnya

 

Paragraf 1

Perpanjangan Jangka Waktu Hak Atas Tanah

 

Pasal 72

Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan.

 

Paragraf 2

Pemecahan, Pemisahan dan Penggabungan Bidang Tanah

 

Pasal 73

(1)   Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.

(2)   Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya.

(3)   Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.

(4)   Dalam pelaksanaan pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sepanjang mengenai tanah pertanian, wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

 

Pasal 74

(1)   Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.

(2)   Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk satuan bidang baru yang dipisahkan dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan cacatan mengenai telah diadakannya pemisahan tersebut.

 

Pasal 75

(1)   Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dua bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sama dapat digabung menjadi satu satuan bidang baru, jika semuanya dipunyai dengan hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama.

(2)   Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk satuan bidang yang baru tersebut dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat dengan menghapus surat ukur, buku tanah dan sertipikat masing-masing.

 

Paragraf 3

Pembagian Hak Bersama

 

Pasal 76

Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut.

 

Paragraf 4

Hapusnya Hak Atas Tanah dan

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

 

Pasal 77

(1)   Pendaftaran hapusnya suatu hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada buku tanah dan surat ukur serta memusnahkan sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan :

a.  data dalam buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa berlakunya;

b.  salinan surat keputusan Pejabat yang berwenang, bahwa hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut;atau

c.  akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh pemegang haknya.

(2)   Dalam hal sertifikat hak atas tanah yang dihapus tidak diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan.

 

Paragraf 5

Peralihan dan Hapusnya Tanggungan

 

Pasal 78

Pendaftaran peralihan hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah serta sertipikat hak tanggungan yang bersangkutan dan pada buku tanah serta sertipikat hak yang dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan.

 

Pasal 79

(1)   Pendaftaran hapusnya hak tanggungan dilakukan sesuai ketentuan dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan dengan Tanah.

(2)   Dalam hal hak yang dibebani hak tanggungan telah dilelang dalam rangka pelunasan utang, maka surat pernyataan dari kreditor bahwa pihaknya melepaskan hak tanggungan atas hak yang dilelang tersebut untuk jumlah yang melebihi hasil lelang beserta kutipan risalah lelang dapat dijadikan dasar untuk pendaftaran hapusnya hak tanggungan yang bersangkutan.

 

Paragraf 6

Perubahan Data Pendaftaran Tanah Berdasarkan

Putusan atau Penetapan Pengadilan

 

Pasal 80

(1)   Panitera Pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala Kantor Pertanahan mengenai isi semua putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atau satuan rumah susun untuk dicatat pada buku tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada sertifikatnya dan daftar lainnya.

(2)   Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan juga atas permintaan pihak yang berkepentingan, berdasarkan salinan resmi putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala Kantor Pertanahan.

(3)   Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun berdasarkan putusan Pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat keputusan mengenai hapusnya hak yang bersangkutan dari Menteri atau Pejabat yang ditunjuknya.

 

Paragraf 7

Perubahan Nama

 

Pasal 81

Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan mencatatnya di dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

 

Paragraf 8

Biaya Pendaftaran Tanah

 

Pasal 82

(1)   Besarnya dan cara pembayaran biaya-biaya dalam rangka pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah diatur dengan Peraturan Pemerintah.

(2)   Atas permohonan yang bersangkutan, Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dapat membebaskan pemohon dari sebagian atau seluruh biaya sebagaimana dimaksud pada ayat (1), jika pemohon dapat membuktikan tidak mampu membayar biaya tersebut.

(3)   Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam waktu 6 (enam) bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, tidak dipungut biaya pendaftaran.

(4)   Tata cara untuk memperoleh pembebasan atas biaya pendaftaran tanah diatur oleh Menteri.

 

BAB VII

HAK-HAK ATAS TANAH

 

Bagian Kesatu

Umum

 

Pasal 83

(1)    Berdasarkan hak menguasai dari negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8, ada 4 (empat) macam hak atas tanah utama, yang dapat dipunyai oleh perorangan dan badan hukum, baik sendiri maupun dengan pihak lain, termasuk instansi pemerintah dan daerah, yang masing-masing memberi kewenangan untuk mengusahakan atau memakai bidang tanah tertentu yang dihaki, dalam rangka memenuhi kebutuhannya masing-masing.

(2)    Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), juga memberi kewenangan untuk menggunakan atau memakai sebagian tubuh bumi yang ada di bawah bidang tanah yang dihaki serta sebagian ruang yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan bidang tanah yang bersangkutan, dan dalam batas kelayakan menurut ketentuan hukum tanah nasional.

(3)    Hak atas tanah yang semuanya memberi kewenangan untuk mengusahakan atau memakai bidang tanah tertentu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari:

  1. hak milik, memberi kewenangan mengusahakan dan/atau memakai bidang tanah yang dihaki untuk mendirikan bangunan di atasnya, dengan hubungan khusus yang bersifat psikologis-emosional dengan bidang tanah yang bersangkutan;
  2. hak guna usaha, sesuai tujuan khusus pemakaian tanahnya untuk diusahakan;
  3. hak guna bangunan, sesuai tujuan khusus pemakaian bidang tanahnya sebagai tempat membangun sesuatu di atasnya; dan
  4. hak pakai, yang memberi kewenangan untuk memakai bidang tanah yang dihaki, baik untuk diusahakan maupun sebagai tempat membangun sesuatu di atasnya, tetapi tidak mungkin diberikan hak guna usaha atau hak guna bangunan.

 

Pasal 84

(1)   Hak atas tanah tidak meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang ada di atas bidang tanah yang bersangkutan.

(2)   Perbuatan hukum mengenai suatu bidang tanah, dapat meliputi bangunan dan tanaman yang ada di atasnya, sepanjang hal itu secara tegas disebut dalam akta yang bersangkutan.

(3)   Hak atas tanah tidak meliputi pemilikan dan kewenangan penguasaan dan pengambilan atau pemanfaatan bahan galian kekayaan alam dalam tubuh bumi di bawah bidang tanah yang dihaki.

(4)   Pengambilan air dari sumber air yang berada di bawah bidang tanah yang dihaki, memerlukan izin pejabat yang berwenang, menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, kecuali digunakan sendiri oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan untuk keperluan yang langsung berhubungan dengan penggunaan bidang tanah yang dihaki.

(5)   Jika bidang tanah yang diberikan hak/dihaki dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab lain terletak sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang haknya wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.

 

Pasal 85

Hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai mempunyai fungsi sosial.

 

Bagian Kedua

Hak Milik

 

Pasal 86

(1)   Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.

(2)   Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai pemegang haknya.

(3)   Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

(4)   Hak milik dapat dibebani hak guna bangunan dan hak pakai.

 

Pasal 87

(1)   Hanya Warga Negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.

(2)   Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan-tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula Warga Negara Indonesia, yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-Undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskannya dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak milik tersebut atau kehilangan kewarganegaraannya itu.

(3)   Jika jangka waktu 1 (satu) tahun tersebut lampau, hak milik yang bersangkutan belum dilepaskan, hak tersebut hapus karena hukum dan bidang tanah yang bersangkutan menjadi tanah negara.

(4)   Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya memperoleh kewarganegaraan asing, baginya berlaku ketentuan ayat (2) dan ayat (3).

 

Pasal 88

Hak milik terjadi:

  1. melalui pemberian sebagian tanah negara dengan surat keputusan Menteri atau pejabat yang ditunjuknya, menurut tata cara dan persyaratan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah, diikuti dengan pendaftarannya dalam buku tanah yang bersangkutan, sebagai syarat bagi kelahirannya.
  2. karena ketentuan undang-undang.

 

Pasal 89

Hak milik dan pembebanannya dengan hak lain, peralihan dan hapusnya wajib didaftarkan.

 

Pasal 90

Penguasaan dan penggunaan tanah hak milik yang berupa tanah pertanian oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan peraturan perundang-undangan.

 

Pasal 91

Perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.

 

 

Pasal 92

(1)   Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat, dan perbuatan hukum lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah.

(2)   Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan hukum lain, yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum batal karena hukum dan tanahnya menjadi tanah negara, dengan ketentuan bahwa hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung dengan penyesuaian seperlunya serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

 

Pasal 93

Hak milik hapus jika:

  1. tanahnya menjadi tanah negara, karena:

1. Pencabutan hak untuk kepentingan umum;

2. Pelepasan dengan sukarela oleh pemiliknya;

3. Diterlantarkan; dan

4. Ketentuan Pasal 74 dan Pasal 79.

  1. tanahnya musnah

Bagian Ketiga

Hak Guna Usaha

 

Pasal 94

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan sebagian tanah bersama bangsa Indonesia untuk perusahaan pertanian, perkebunan, perikanan, dan/atau peternakan.

 

Pasal 95

(1)  Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

(2)  Hak guna usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

 

Pasal 96

(1)  Luas minimum tanah yang dapat diberikan dengan hak guna usaha adalah 5 (lima) hektar.

(2)  Luas maksimum tanah yang dapat diberikan dengan hak guna usaha kepada perorangan adalah 25 (dua puluh lima) hektar.

(3)  Luas maksimum tanah yang diberikan dengan hak guna usaha kepada badan hukum ditetapkan oleh Menteri dengan memperhatikan pertimbangan pejabat yang berwenang di bidang usaha yang bersangkutan, dengan mengingat luas yang diperlukan untuk pelaksanaan suatu satuan usaha yang paling berdaya guna di bidang usaha tersebut.

Pasal 97

(1)  Hak guna usaha dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 50 (lima puluh) tahun.

(2)  Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaan dan dipenuhinya dengan baik persyaratan dalam pemberiannya jangka waktu yang dimaksudkan pada ayat (1) dapat diperpanjang paling lama 25 (dua puluh lima) tahun.

(3)  Jika jangka waktu perpanjangan tersebut pada ayat (1) berakhir atas permintaan bekas pemegang haknya dapat diberikan kepadanya hak guna usaha baru atas bidang tanah yang sama, jika persyaratannya dipenuhi.

Pasal 98

(1)  yang dapat mempunyai hak guna usaha adalah:

  1. Warga Negara Indonesia;
  2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

(2)  Ketentuan Pasal 74 ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) berlaku mutatis mutandis terhadap hak guna usaha.

Pasal 99

Hak guna usaha terjadi melalui pemberian sebagian tanah negara dengan surat keputusan menteri atau pejabat yang ditunjuknya, menurut tata cara dan persyaratan yang ditentukan dalam Peraturan Pemerintah diikuti dengan pendaftarannya dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai syarat bagi kelahirannya.

 

Pasal 100

(1)   Hak guna usaha, termasuk syarat pemberiannya, pembebanannya dengan hak tanggungan, peralihannya, dan hapusnya wajib didaftarkan.

(2)   Pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan alat bukti yang kuat mengenai adanya hak guna usaha yang bersangkutan, pembebanannya dengan hak tanggungan, peralihan, dan hapusnya, kecuali dalam hal hapus karena jangka waktunya berakhir.

Pasal 101

Hak guna usaha hapus karena:

  1. jangka waktunya berakhir;
  2. dibatalkan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
  3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  4. dicabut untuk kepentingan umum;
  5. diterlantarkan;
  6. tanahnya musnah; dan
  7. ketentuan dalam Pasal 85 ayat (2)

 

Pasal 102

(1)   Apabila hak guna usaha hapus dan tidak diperpanjang jangka waktu berlakunya atau tidak diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan dan benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanah dan tanaman yang ada di atas tanah bekas hak guna usaha tersebut kepada Menteri dalam batas waktu yang ditetapkannya.

(2)   Jika bangunan, tanaman, dan benda sebagaimana dimaksud pada ayat (1) masih diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi, yang bentuk dan jumlahnya ditetapkan berdasarkan ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah.

(3)   Pembongkaran bangunan dan benda sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usaha yang bersangkutan.

(4)   Jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi kewajiban sebagaimana dimaksud pada ayat (3), bangunan dan benda tersebut dibongkar oleh Menteri, atas biaya bekas pemegang hak.

 

Bagian Keempat

Hak Guna Bangunan

 

Pasal 103

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

 

Pasal 104

(1)  Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

(2)  Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

 

Pasal 105

(1)   Hak guna bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 50 (lima puluh) tahun.

(2)   Atas permintaan pemegang hak dan jika persyaratan pemberiannya telah dipenuhi dengan baik, jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun.

(3)   Jika jangka waktu perpanjangan tersebut pada ayat (2) berakhir, atas permintaan bekas pemegang haknya dapat diberikan kepadanya hak guna bangunan baru atas bidang tanah yang sama, jika persyaratannya dipenuhi.

(4)   Hak guna bangunan yang diberikan atas tanah hak pengelolaan dan hak milik, pemberian perpanjangan jangka  waktu dan pemberian hak guna bangunan baru, sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3), dilakukan atas usul pemegang hak pengelolaan dan hak milik yang bersangkutan.

 

Pasal 106

(1)   yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah:

  1. Warga Negara Indonesia; dan
    1. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

(2)   Ketentuan Pasal 105 ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) berlaku mutatis mutandis terhadap hak guna bangunan.

 

Pasal 107

Hak guna bangunan terjadi:

  1. mengenai tanah negara, melalui pemberian dengan surat keputusan Menteri atau pejabat yang ditunjuknya, menurut ketentuan-ketentuan dan dengan syarat yang ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah, diikuti dengan pendaftarannya dalam buku tanah yang bersangkutan, sebagai syarat bagi kelahirannya;
  2. mengenai tanah hak pengelolaan, melalui pemberian dengan surat keputusan Menteri atau pejabat yang ditunjuknya atas permohonan pemohon yang diajukan melalui pemegang hak pengelolaan, menurut ketentuan yang mengatur hak pengelolaan diikuti dengan pendaftarannya dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai syarat bagi kelahirannya;
  3. mengenai tanah hak milik karena perjanjian yang berbentuk otentik dengan akta PPAT antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut, diikuti dengan pendaftarannya dalam buku tanah yang bersangkutan, sebagai syarat bagi kelahirannya.

 

Pasal 108

(1)   Hak guna bangunan, termasuk syarat pemberiannya dan setiap pembebanannya dengan hak tanggungan, peralihan dan hapusnya wajib didaftarkan.

(2)   Pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menghasilkan alat bukti yang kuat mengenai adanya hak guna usaha yang bersangkutan, pembebanannya dengan hak tanggungan, peralihan, dan hapusnya, kecuali dalam hal hapus karena jangka waktunya berakhir.

 

Pasal 109

Hak guna bangunan hapus karena:

  1. jangka waktunya berakhir;
  2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
  3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  4. dicabut untuk kepentingan umum;
  5. diterlantarkan;dan
  6. tanahnya musnah.

 

Pasal 110

Ketentuan Pasal 109 berlaku mutatis mutandis terhadap hak guna bangunan.

 

Bagian Kelima

Hak Pakai

 

Pasal 111

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari bidang tanah negara, hak pengelolaan, dan hak milik yang tidak dapat diberikan dengan hak guna usaha atau hak guna bangunan, yang memberi kewenangan dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuknya atau dalam perjanjian yang diadakan antara pemegang hak pengelolaan dan hak milik dengan pihak yang akan diberi hak pakai.

 

Pasal 112

(1)   Sepanjang tidak ada ketentuan yang melarangnya, hak pakai perorangan dan badan hukum yang terbatas jangka waktu berlakunya, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai pemegang haknya.

(2)   Hak pakai perorangan dan badan hukum yang sudah terdaftar dan dapat dipindahtangankan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

 

Pasal 113

(1)   Hak pakai dapat diberikan:

  1. selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu; atau
  2. dengan cuma-cuma, dengan pembayaran, atau pemberian jasa berupa apapun.

(2)   Hak pakai atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 50 (lima puluh) tahun, yang atas permintaan pemegang haknya dan mengingat keadaan usaha dan penggunaannya serta dipenuhinya dengan baik persyaratan dalam pemberiannya, jangka waktu tersebut diperpanjang paling lama 25 (dua puluh lima) tahun.

(3)   Hak pakai atas tanah hak milik dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, yang atas permintaan pemegang haknya jangka waktu tersebut oleh pemilik bidang tanahnya diperpanjang paling lama 20 (dua puluh) tahun.

(4)   Jika jangka waktu perpanjangan tersebut berakhir, atas permintaan bekas pemegang haknya dapat diberikan kepadanya hak pakai baru atas bidang tanah yang sama, jika persyaratannya dipenuhi.

 

Pasal 114

(1)   yang dapat mempunyai hak pakai adalah:

  1. Warga Negara Indonesia;
  2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
  3. departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan daerah otonom;
  4. badan agama dan sosial;
  5. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  6. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; dan
  7. Perwakilan negara asing dan Perwakilan Badan Internasional.

(2)   Ketentuan Pasal 112 ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) berlaku mutatis mutandis terhadap hak pakai.

 

Pasal 115

Untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya dapat diberikan tanah negara dengan hak pakai, dengan jangka waktu selama bidang tanah yang bersangkutan digunakan untuk keperluan yang disebut dalam surat keputusan pemberiannya.

 

Pasal 116

(1)   Hak pakai atas tanah negara diberikan dengan surat keputusan Menteri atau pejabat yang ditunjuknya, menurut ketentuan dan dengan syarat-syarat yang ditentukan dalam Peraturan Pemerintah, diikuti dengan pendaftarannya dalam buku tanah yang bersangkutan, sebagai syarat bagi kelahirannya.

(2)   Hak pakai atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan surat keputusan Menteri atau pejabat yang ditunjuknya berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan diikuti dengan pendaftarannya dalam buku tanah yang bersangkutan, sebagai syarat bagi kelahirannya.

(3)   Hak pakai atas tanah hak milik diberikan oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang, diikuti dengan pendaftarannya dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai syarat bagi kelahirannya.

 

Pasal 117

Hak pakai hapus karena:

  1. berakhirnya jangka waktu pemberiannya, apabila tidak diberikan perpanjangan jangka waktu;
  2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, jika ada syarat dalam pemberian haknya tidak dipenuhi;
  3. dilepaskan dengan sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berlakunya berakhir;
  4. dicabut haknya untuk kepentingan umum;
  5. diterlantarkan;
  6. tanahnya musnah; dan
  7. ketentuan Pasal 100 ayat (2).

 

Pasal 118

Ketentuan Pasal 88 berlaku mutatis mutandis terhadap hak pakai.

Bagian Keenam

Hak Milik atas Satuan Bangunan Bertingkat

 

Pasal 119

(1)     Hak milik atas satuan bangunan bertingkat merupakan hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah yang meliputi juga bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

(2)     Bagian bersama merupakan bagian bangunan bertingkat yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan bangunan bertingkat.

(3)     Benda bersama merupakan benda yang bukan merupakan bagian bangunan bertingkat melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

(4)     Tanah bersama merupakan sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri bangunan bertingkat dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.

 

Pasal 120

(1)     Hak milik atas satuan bangunan bertingkat terdiri dari:

  1.             a.   hak yang bersifat perseorangan; dan
  2.             b.   hak yang bersifat kolektif.

(2)     Hak yang bersifat perseorangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan hak milik atas satuan bangunan bertingkat.

(3)     Hak yang bersifat kolektif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b terdiri dari hak atas benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama.

 

Pasal 121

(1)     Hubungan antara satuan bangunan bertingkat dengan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama tersebut dapat dilihat pada Nilai Perbandingan Proporsional.

(2)     Nilai Perbandingan Proporsional menunjukkan hak dan kewajiban pemilik satuan bangunan bertingkat terhadap benda, bagian, dan tanah bersama. tersebut dalam bentuk biaya pemeliharaan dan perbaikan.

(3)      Hak pemilik satuan bangunan bertingkat terhadap benda, bagian, dan tanah bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diwujudkan dalam bentuk kebebasan dalam penggunaannya.

(4)      Kewajiban pemilik satuan bangunan bertingkat terhadap benda, bagian, dan tanah bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diwujudkan dalam bentuk biaya pemeliharaan dan perbaikan.

 

Pasal 122

Pihak yang dapat memiliki satuan bangunan bertingkat tergantung dengan jenis hak atas tanah dari tanah bersama tempat bangunan bertingkat berada.

Pasal 123

Bangunan bertingkat dapat dibangun di atas tanah:

  1.  a.   hak milik;
  2.  b.   hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
  3.   c.   hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.

 

Bagian Ketujuh

Hak Guna Ruang Atas Tanah

 

Pasal 124

Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak untuk menggunakan permukaan bumi, hak untuk menggunakan ruang di atas permukaan bumi dan hak mempunyai bangunan di atas permukaan bumi.

 

Pasal 125

Hak Guna Ruang Atas Tanah yang meliputi hak untuk menggunakan permukaan bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 111 dilandasi dengan hak atas tanah.

 

Bagian Kedelapan

Hak Guna Ruang Bawah Tanah

 

Pasal 126

Hak guna ruang bawah tanah meliputi hak untuk menggunakan permukaan bumi, hak untuk menggunakan ruang di bawah permukaan bumi, dan hak untuk mempunyai bangunan di bawah permukaan bumi.

 

Pasal 127

Hak Guna Ruang Bawah Tanah yang meliputi hak untuk menggunakan permukaan bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 113 dilandasi dengan hak atas tanah.

 

Pasal 128

(1)   Penggunaan ruang di bawah permukaan bumi diperbolehkan sepanjang tidak membahayakan bangunan di atasnya.

(2)   Ketentuan lebih lanjut mengenai penggunaan ruang di bawah permukaan bumi diatur dengan Peraturan Pemerintah.

 

Bagian Kesembilan

Hak-hak atas Tanah yang Lain

 

Pasal 129

Sepanjang belum diubah menjadi hak milik atau hak pakai, hak perorangan atas bagian tanah hak ulayat warga masyarakat hukum adat tetap diatur oleh ketentuan hukum adat masyarakat hukum adat yang bersangkutan

 

Pasal 130

Hak atas tanah selain hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal … ayat (2) sepanjang menurut kenyataannya masih ada dan diatur dalam perjanjian yang diadakan antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan pemegang hak yang membebaninya.

 

 

BAB VIII

PENYELESAIAN SENGKETA PERTANAHAN

 

Bagian Kesatu

Umum

 

Pasal 131

(1)    Perselisihan sengketa pertanahan wajib diupayakan penyelesaiannya terlebih dahulu melalui musyawarah untuk mufakat diantara para pihak dengan pihak Badan Pertanahan Nasional sebagai pihak mediator.

(2)    Apabila tidak tercapai kesepakatan penyelesaian perkara oleh para pihak yang bersengketa sebagaimana dimaksud pada ayat (1), maka para pihak dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Pertanahan.

 

Bagian Kedua

Penyelesaian Melalui Mediasi

 

Pasal 132

(1)    Para pihak dapat melakukan pengajuan penyelesaian perselisihan pertanahan musyawarah untuk mufakat dengan mediasi kepada Badan Pertanahan Nasional di wilayah hukum tempat terjadinya sengketa.

(2)    Penyelesaian perselisihan pertanahan melalui mediasi dilakukan oleh mediator yang berada pada setiap kantor Badan Pertanahan Nasional.

(3)    Setiap kantor Badan Pertanahan Nasional baik di wilayah provinsi ataupun Kabupaten/kota harus memfasilitasi dan menyediakan mediator bagi para pihak yang bersengketa.

 

Pasal 133

(1)    Mediator sebagaimana dimaksud dalam Pasal 132 harus memenuhi syarat sebagai berikut:

  1. warga negara Indonesia;

b. berpengalaman dan menguasai berbagai peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan;

  1. berpendidikan sekurang-kurangnya Strata Satu (S1) di bidang hukum;

d. syarat lain yang ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional.

(2)    Mediator harus menyelesaikan tugasnya dalam waktu selambat-lambatnya ……..hari kerja terhitung sejak menerima pelimpahan penyelesaian sengketa pertanahan.

(3)    Ketentuan mengenai tata cara pengangkatan dan pemberhentian mediator serta tata cara kerja mediasi diatur dengan Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional.

 

Pasal 134

(1)    Pihak yang bersengketa mengajukan permohonan mediasi kepada Badan Pertanahan Nasional setempat.

(2)    Dalam mengajukan permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), para pihak harus menyertakan:

  1. surat permohonan tentang duduk perkara yang berisikan uraian yang menggambarkan bawha pemohon adalah pihak yang berhak atas tanah yang disengketakan; dan

b. alat bukti atau surat yang diperlukan untuk menunjang keperluan sidang mediasi.

(3)    Dalam waktu paling lama …..hari setelah menerima pengajuan  penyelesaian perselisihan pertanahan, Kepala Badan Pertanahan Nasional tempat diajukannnya permohonan harus segera menunjuk mediator guna mempersiapkan sidang mediasi.

(4)    Dalam waktu paling lama…hari setelah menerima penunjukkan sebagaimana dimaksud pada ayat (3), mediator harus segera mengadakan penelitian berupa pengumpulan data atau administrasi maupun penelitian fisik di lapangan mengenai penguasaan tanah tersebut.

(5)    Dalam waktu paling lama….hari setelah mengadakan penelitian sebagaimana dimaksud pada ayat (4), mediator harus segera mengadakan sidang mediasi.

 

Pasal 135

(1)      Mediator dapat memanggil pemohon dan termohon yang bersengketa untuk didengar keterangannya.

(2)      Termohon pada saat memberikan keterangannya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat menyertakan alat bukti atau surat yang diperlukan untuk mendukung keterangannya.

(3)      Mediator dapat memanggil saksi atau ahli untuk hadir dalam sidang mediasi untuk diminta dan didengar keterangannya.

(4)      Setiap orang yang diminta keterangannya oleh mediator untuk penyelesaian sengketa pertanahan berdasarkan Undang-Undang ini, wajib memberikan keterangan termasuk memperlihatkan surat yang diperlukan.

(5)      Dalam waktu paling lama …….setelah melakukan sidang mediasi, maka mediator harus segera mengeluarkan anjuran tertulis untuk penyelesaian sengketa kepada para pihak.

(6)      Dalam hal terjadi kesepakatan para pihak dan menyetujui anjuran tertulis sebagaimana dimaksud pada ayat (5), maka dalam waktu paling lama….hari sejak anjuran tertulis disetujui, mediator harus segera membantu para pihak membuat perjanjian bersama untuk kemudian didaftar pada Pengadilan Pertanahan di wilayah hukum pihak-pihak yang mengadakan perjanjian bersama untuk mendapatkan surat bukti pendaftaran.

(7)      Surat bukti pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat (6) merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian bersama.

(8)      Apabila perjanjian bersama yang telah didaftar di Pengadilan Pertanahan sebagaimana dimaksud pada ayat (6) tidak dilaksanakan oleh para pihak, maka pihak yang dirugikan dapat mengajukan permohonan eksekusi kepada Pengadilan Pertanahan di wilayah perjanjian bersama tersebut didaftar untuk mendapat penetapan eksekusi.

(9)      Dalam hal pemohon eksekusi berdomisili di luar Pengadilan Pertanahan  tempat pendaftaran perjanjian bersama, pemohon eksekusi dapat mengajukan permohonan eksekusi melalui Pengadilan Pertanahan pada Pengadilan Negeri di wilayah domisili pemohon eksekusi untuk diteruskan ke Pengadilan Pertanahan pada Pengadilan Negeri yang berkompeten melaksanakan eksekusi.

(10)  Dalam hal tidak terjadi kesepakatan dan para pihak tidak menyetujui anjuran tertulis dari pihak mediator sebagaimana dimaksud pada ayat (5), maka para pihak dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Pertanahan.

Bagian Ketiga

 

Pasal 136

(1)    Pengadilan Pertanahan merupakan pengadilan khusus yang berada pada lingkungan peradilan umum.

(2)    Pengadilan Pertanahan bertugas dan berwenang memeriksa dan memutus perkara di bidang Pertanahan.

(3)    Ketentuan lebih lanjut mengenai Pengadilan Pertanahan diatur dengan Undang-Undang.

BAB IX

KETENTUAN PENUTUP

 

Pasal 137

Undang-Undang ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.

 

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Undang-Undang ini dengan penempatannya dalam Lembaran Negara Republik Indonesia.

       Disahkan di Jakarta

                            pada tanggal …

 

PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA,

 

 

 

SUSILO BAMBANG YUDHOYONO

Diundangkan di Jakarta

pada tanggal ….

 

MENTERI HUKUM DAN HAK ASASI MANUSIA

REPUBLIK INDONESIA,

 

 

 

AMIR SYAMSUDIN

 

LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN…. NOMOR….

 

 

 

 

 

 

About these ads

No comments yet

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 54 other followers

%d bloggers like this: